Subrogación de hipotecas en Deutsche Bank

En nuestro continuo periplo buscando las mejores ofertas hipotecarias hace ya unas semanas decidimos entrar en una sucursal del Deutsche Bank para consultar las condiciones de una subrogación de un préstamo hipotecario.

El caso concreto por el que preguntamos consistía en una vivienda valorada en torno a los 250.000 euros para la que el promotor nos ofrecía subrogarnos a una hipoteca por valor de 200.000 euros.

Bajo estas condiciones Deutsche Bank nos ofrecía un tipo de interés situado entre el Euribor + 0,35 y Euribor + 0,39. Estos valores suelen ser unos estándares en el mercado actual, y resulta necesario considerar las comisiones como rasgo distintivo entre los diferentes préstamos.

En este sentido la comisión de cancelación parcial era del 0%, si bien la comisión de cancelación total alcanzaba el 1%, un valor que se nos antoja bastante elevado.

Con respecto a la comisión de apertura tendríamos un 0,5% con un mínimo de 200 euros.

Estas cifras nos han llevado a considerar esta hipoteca como una seria opción a considerar como segunda subrogación tras unirse a la del promotor.

Euribor Junio 2007

Coincidiendo con el final del mes de Junio los principales medios anuncian el valor medio del principal índice de referencia para hipotecas, el Euribor, que se ha situado en el 4,5%.

Si bien este valor entraba dentro de las previsiones que hacíamos a comienzos de año ha supuesto una subida de un 0,127% con respecto al último mes, lo cual representa un aumento considerable.

Repasando la evolución del índice durante el mes de Junio recordamos como comenzó el mes situándose escandalosamente en el 4,5% durante las dos primeras semanas, y sin embargo durante la última quincena hemos vivido una ligera calma, que dejaba un valor diario de un 4,53% a fecha 28 de Junio.

Esta nueva media para el mes de Junio - 4,5% - llevará a un buen número de familias a tener que apretarse aún más el cinturón y olvidarse de las vacaciones. ¿Sería una solución limitar las hipotecas a 20 años?

Hipotecas a 20 años. No va más

Esta semana el mercado hipotecario ha estado marcado por la declaración del vicepresidente segundo del Gobierno, Pedro Solbes, el cual mostraba su buen parecer con respecto a la limitación del plazo de las hipotecas hasta los 20 o 25 años.

Sin duda alguna esta medida favorecería una bajada gradual del precio de la vivienda, ya que ante la incapacidad de conseguir préstamos hipotecarios para acceder a la vivienda los vendedores se verían obligados a disminuir el precio.

Otra posible consecuencia de esta medida podría ser la creación de dos mercados paralelos, uno de viviendas de 'lujo' y otro para 'infra'-viviendas. De esta forma la gente que tuviese disponible el dinero para afrontar la compra de su vivienda podría optar al primer grupo, y el resto se verían abocado a una 'infra'-vivienda. En la actualidad ya vivimos esta situación, si bien las viviendas de lujo son aquellas que superan el millón de euros.

Con esta sencilla analogía es fácil comprobar que el precio de las viviendas de 'lujo' disminuiría tal y como sucedería con la demanda, pero la gente que no pudiese optar a estas viviendas pujaría por las 'infra'-viviendas, aumentando su valor.

Por otra parte, parece una medida de gran interés, y es que inevitablemente, nuestro sueldo determina aquellos productos a los que podemos acceder y los que nos están vetados.

El Banco de España confirma el Euribor de Mayo

El Banco de España acaba de hacer públicos los valores oficiales de los principales índices de referencia hipotecarios relativos al mes de Mayo.

Si bien ya ofrecimos el valor relativo al Euribor del mes de Mayo hace unas semanas, ahora el BDE confirma este valor en el 4,373%, y al mismo tiempo nos ofrece los valores para el IRPH y el MIBOR:

IRPH y MIBOR: Mayo de 2007
IRPH Bancos - 5,054 %
IRPH Cajas de Ahorro - 5,124 %
IRPH Conjunto de Entidades - 5,092 %
MIBOR - 4,370 %
CECA - 5,625 %
Euribor - 4,373%

Aprovechamos para actualizar nuestros registros históricos: IRPH 2007 y Euribor 2007

Subrogación en Caja Madrid

Vamos a continuar el caso práctico en el que me encuentro involucrado para la compra de una vivienda de primera mano donde el promotor nos ofrece subrogarnos a su hipoteca.

Tras consultar las condiciones de la hipoteca que nos ofrecía nuestro promotor a través de Caixa Catalunya llegamos a la conclusión de que sería más rentable aceptar la subrogación a esta y considerar inmediatamente la subrogación a otra hipoteca con el fin de evitar los costes de apertura de una nueva hipoteca.

En este sentido esta misma mañana me he acercado a una oficina de Caja Madrid para consultar las condiciones de subrogación y así ofrecer un poco de luz sobre el 'polémico' tema de las comisiones ante la cancelación de una hipoteca.

En primer lugar conviene destacar que no todas las hipotecas ofertadas por bancos y cajas aceptan la subrogación desde otra entidad, y en concreto la hipoteca Joven de Caja Madrid no lo permite. Al tratar el tema se alude a la ética profesional, si bien parece más un sistema para blindar al cliente.

En cualquier cosa el resto de ofertas hipotecarias de Caja Madrid si que aceptaban provenir de una subrogación, y en este caso los gastos de apertura de la nueva hipoteca ascendían a 960 euros (para una hipoteca de 210.000 euros) frente a los 4600 euros que implicaría la constitución de una nueva hipoteca de este valor.

Con respecto al coste que implicaría desvincularnos de nuestra antigua entidad existe cierta polémica. El coste asociado sería el de cancelación total del préstamo. Según la ley de subrogación de 2003 esta comisión no puede ser nunca superior al 0,5%. Citamos textualmente la ley:

En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril del 2003, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:

1) Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.

2) Si se hubiera pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50%, la comisión a percibir será la pactada.

3) En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50%, cualquiera que sea la que se hubiera pactado.

Sin embargo el director de la sucursal de Caja Madrid consultado nos comentaba que no es muy raro encontrar bancos que nos obligan a firmar una comisión de amortización anticipada del 1%, y que es el usuario el que debe hacer frente a una demanda contra su antiguo banco para recuperar este dinero.

En base a estos nuevos datos en primer lugar debemos descartar aquellas hipotecas que no permiten provenir de una subrogación (hipoteca joven Caja Madrid o hipoteca bankinter 0,18 entre otras). En segundo lugar tendremos que luchar con la entidad ofrecida por el promotor para que nos ofrezcan una comisión de amortización no superior al 0,5% (y así evitar futuros problemas legales).

En las próximas semanas seguiré visitando bancos y cajas buscando las ofertas más interesantes. Los resultados aquí mismo.

Índice Euribor al 4,5%

El índice Euribor, continuando su tendencia alcista, se ha situado hoy mismo en el 4,5%.

A comienzos de año publicábamos nuestra previsión que situaba al índice Euribor en este valor para mediados de año. Y es que a pesar de que durante el primer trimestre apreciamos una estabilización del índice con subidas mensuales del 0,05%, la llegada del mes de Abril supuso nuevos incrementos que han llevado al índice hasta el 4,5%.

Los últimas subidas de tipos anunciadas por el BCE seguro que han marcado la tendencia del Euribor, y según anuncian los expertos es muy probable que sigamos experimentando incrementos de cuarto de punto en los tipos a lo largo del año.

Con estas previsiones no nos debería resultar muy extraño que el Euribor siga creciendo a un ritmo de 0,1% mensual hasta alcanzar el 5% al finalizar el año.

Hipoteca Caixa Catalunya: Un caso práctico

Ayer mismo tuve la oportunidad de asistir a la negociación de una hipoteca para un familiar. Se trata de una experiencia muy interesante de la que conseguí extraer información bastante valiosa para todo aquel que en breve tenga que afrontar la solicitud de una hipoteca.

El caso consistía en la compra de una vivienda nueva (en torno a 240.000 euros) que actualmente estaba en construcción. En consecuencia, el promotor tenía contratada su propia hipoteca, y te ofrecen la posibilidad de solicitar una subrogación a la misma. Es importante destacar que es una opción, ya que por ley no pueden obligarnos.

La entidad elegida por la promotora para la hipoteca había sido Caixa Catalunya, y en este sentido nos atendió una amable empleada en la central ubicada en el Paseo de Recoletos (Madrid).

En primer lugar nos mostraron que los gastos de constitución de una nueva hipoteca (en torno a 200.000 euros, ya que previamente se han ido pagando hasta 40.000 euros) ascendían a 4.300 euros (AJD, Notaría, Registro, Gestión e IVA). Este dinero nos lo ahorraríamos si aceptamos subrogarnos a su hipoteca. A parte de la tasación de la vivienda, que también tendríamos que afrontar al elegir otra entidad.

Con respecto a las condiciones para acceder a la vivienda, el principal parámetro es el nivel de endeudamiento, que se calcula como 100 * 'cuota mensual' / 'sueldo neto mensual'. Para calcular la cuota mensual debemos hacer una estimación en base al valor actual del Euribor, el diferencial ofrecido y el plazo de amortización. Este nivel de endeudamiento por lo general no debería superar el 40%, si bien en este caso concreto estaban dispuestos a alcanzar el 50% sin problemas.

Las condiciones del préstamo eran las siguientes: Euribor + 0,50% sin vinculación a la entidad (para préstamos inferior al 80% del valor de tasación), y un tipo en torno a Euribor + 0,40% si alcanzas cierta vinculación (tarjetas, seguro de vida/hogar, domiciliar nómina y recibos). Las condiciones de vinculación son negociables, así como el tipo que se puede llegar a alcanzar, aunque como mucho nos indicaron un Euribor + 0,39%.

Las comisiones, por desgracia, no eran negociables, y si algo abusivas. Las comisión de cancelación total del préstamo ascendía al 1%, y la cancelación parcial también, aunque nos aseguraron que a posteriori no cobraban comisión parcial (si el valor no era muy elevado).

En conclusión, podemos indicar que por lo general conviene subrogarse a la hipoteca elegida por el promotor debido al considerable ahorro que tendremos al no tener que constituir la hipoteca.

Tras subrogarnos a este préstamo si que deberíamos considerar la posibilidad de volvernos a subrogar (aunque sea inmediatamente después) a una nueva hipoteca ofrecida por otra entidad con mejores condiciones. Aunque tengamos que afrontar el pago de la comisión de cancelación de hasta un 1%, seguiríamos ahorrando dinero frente a los 4.300 euros de constitución de hipoteca.

Dentro de poco tiempo visitaremos otras entidades para consultarles esta posible segunda subrogación, y os comentaremos los resultados en este blog.

Hipoteca Joven Ibercaja

A raíz de nuestra visita al SIMA encontramos interesantes ofertas hipotecarias de entidades que no habíamos comentado previamente en este blog.

Ibercaja contaba con un stand de considerables dimensiones y con una posición magnífica en la entrada de uno de los pabellones. Su producto estrella que anunciaban a bombo y platillo era la Hipoteca Joven de Ibercaja con un tipo de interés Euribor + 0,37%.

Si bien el tipo de interés es bastante interesante a estas alturas todos conocemos la importancia de revisar el resto de condiciones. Entre ellas las de mayor interés serían :

• Comisiones cero: apertura, amortización anticipada y cancelación anticipada.


• Plazo de hasta 40 años


• Tipo de interés 3,799% para los 6 primeros meses; Euribor + 0,37% para importe inferior al 80%; Euribor + 0,59% para importe superior al 80%.


• Para jóvenes de entre 18 y 35 años

A parte podremos acceder a las siguientes facilidades: carencia de amortización de hasta 24 meses, cuota creciente, y aplazamiento de cuota (máximo de un pago al año hasta 12).

Mi Hipoteca en el SIMA

El pasado miércoles aprovechamos para darnos una vuelta por la feria de la vivienda que se celebra anualmente en Madrid conocido como SIMA o Salón Inmobiliario de Madrid.

Si bien este salón está muy orientada a la promoción de las inmobiliarias que operan en España, y fuera de ella, nuestro objetivo era hablar con diferentes entidades bancarias que ofrecían hipotecas con diferentes condiciones.

Resulta curioso comprobar las técnicas que emplean las empresas presentes en el SIMA para atraer a los clientes, desde regalar esterillas para la playa, sombreros de verano o los típicos bolígrafos, hasta coches, viajes, o muchos miles de euros de descuento en nuestra nueva casa.

En cualquier caso nosotros queríamos centrarnos en las hipotecas, y en este sentido encontramos valiosa información que iremos publicando durante los próximos días en este blog.

Como adelanto os comentamos que pudimos charlar con el director de Bankinter, quien nos explico muy detalladamente el funcionamiento de las hipotecas multidivisa, un producto con el que nos aseguró que podríamos ahorrarnos mucho dinero. Igualmente otras entidades ofrecían jugosas ofertas, Ibercaja, Banco Pastor o Banco Caixa Geral.