martes, 12 de febrero de 2008

Amortización de Hipoteca

EscalaHace bastante tiempo que no hablamos sobre la amortización parcial de los préstamos hipotecarios, un concepto de gran interés que nos puede permitir ahorrar una suma considerable de dinero, sobre todo si conocemos algún que otro truco.

Para aquellos que conseguís ahorrar algunos euros cada mes a pesar de la cuantiosa cuota mensual que abonáis mensualmente a vuestro banco el concepto de amortización parcial os resultará de gran interés.

Debemos recordar que nuestro banco nos está prestando un dinero a cambio de unos suculentos intereses (actualmente en torno al 5%). Si con ese dinero ahorrado conseguimos generar una rentabilidad superior a ese 5% (Euribor + diferencial) entonces tenemos un negocio de gran interés.

Sin embargo, resulta complicado rentabilizar hasta un 5% nuestros ahorros, sobre todo con la actual situación de la bolsa y los tipos de interés. De forma que nos resultaría más rentable amortizar una parte de nuestra hipoteca y evitar así seguir pagando ese 5% por dicho dinero.

Si ha llegado el momento de amortizar entonces tenemos que decidir si lo que deseamos es reducir la cuota mensual o el plazo de amortización. En caso de que lleguemos de forma desahogada a final de mes y nuestro sueldo tenga gran estabilidad nos resultará más conveniente disminuir el plazo de amortización, ya que así disminuiremos los intereses finales que se llevará el banco.

Si por el contrario andamos algo justos o tenemos algo de incertidumbre sobre la estabilidad de nuestro trabajo podemos optar por reducir la cuota mensual, lo que nos permitirá seguir ahorrando en los sucesivos meses y prepararnos para una nueva amortización parcial.

23 comentarios:

Polo dijo...

Buenas tardes,

Voy a cambiar mi hipoteca actual (Caixa Sabadell) a ING además de solicitar ampliación de capital para compra de segunda vivienda ya que las condiciones con ING son las mejores que he visto, a parte de ser ya clientes de ellos de hace tiempo.

Ya me han aprobado la hipoteca y ahora me encuentro en el paso de que ellos van a solicitar a mi banco actual el cambio de hipoteca. Me han comentado que con la nueva ley hipotecaria ésto se debe hacer vía notarial y que por tanto eso supone un coste de unos 150 euros.

Quería saber si eso es así.

Muchas gracias por adelantado

mi hipoteca dijo...

Hola Polo,

la verdad es que es algo bastante concreto lo que propones y desconozco la respuesta.

A modo de consejo simplemente comentarte que en muchas ocasiones al solicitar el cambio de hipoteca muchas entidades deciden hacer una contraoferta, así que tal vez te encuentres con que Caixa Sabadell te llame cualquier día de estos con unas condiciones similares a las de ING.

Un saludo

Anónimo dijo...

Hola,
Me gustaría saber cúando conviene amortizar: a final de año o al hacer la revisión (nos toca en julio).
Gracias

mi hipoteca dijo...

Si tenéis el dinero listo para hacer la amortización entonces cuanto antes mejor. De este modo os vais ahorrando intereses.

Font dijo...

Buenas, la ley la puedes leer en la siguiente página:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l41-2007.html#c6

Efectivamente tiene que haber un documento notarial:
Artículo 13. 1. ... La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar...

Sólo tienes que leerte la ley, es bastante clara, cuando aceptas la oferta das permiso para realizar una notificación por conducto notarial. Te recomiendo que elijas tú al notario, y que te haga el 10% de descuento máximo que le permite la Ley (http://www.ocu.org/map/src/286544.htm).


Saludos

Font dijo...

Perdón, no ha salido el vínculo entero, te metes en http://noticias.juridicas.com y buscas la Ley 41/2007, de 7 de diciembre del 2007.

Saludos

Anónimo dijo...

Siempre interesa amortizar y bajar años, lo q comentas de la rentabilidad de los ahorros,NUNCA es comparable a lo que debes (ni aunq te diesen un 10% a plazo fijo).

Un ejemplo para una hipoteca media, 6000€ de amortizacion te bajan casi 30000€ de intereses (sobre todo al principio de la hipoteca),que es cuando devuelves todos los intereses!!

Para amortizar siempre con el Euribor lo más bajo posible, si te toca en Julio mira el valor de Mayo y si es en torno al 4,2 perfecto!! Si no a final de año los analistas consideran que cerrará en torno al 4 (o menos si Trichet baja el precio del dinero)... Calcula aprox que cada 0,1 q bajes son unos 2 meses menos de hipoteca!!!

mi hipoteca dijo...

Hola anónimo, desde nuestro conocimiento la evolución del tipo de interés (Euribor) no afecta en ninguna medida a la amortización parcial, ya que esta operación no actualiza ni modifica el tipo de interés de tu préstamo hipotecario, de forma que cuanto antes se realice más rentable resulta.

Igualmente pensamos que si conoces una inversión que ofrece un tipo de interés superior al de tu hipoteca (Euribor + diferencial) entonces resulta más rentable invertir tu dinero en dicha operación en lugar de amortizar.

Un saludo

Anónimo dijo...

INSISTO! en que a la hora de amortizar influye el tipo de interés, ya q no es lo mismo devolverle al banco 6000€ al 3+0.5, que al 4+0,5....está claro q cuando lo recalculan tienen q introducir este dato!!!
y si no es asi explica como se recalcula....

E insisto otra vez, el interes de las hipotecas es un interés compuesto (exponencial y de "varios" años), e una deuda q suele ser elevada (mas de 100.000€). Por tanto, INSISTO!!, no existe ningun
tipo de interes ni un 18% q te compense tener el dinero parao sin amortizar, a no ser q tuvieras esos 100.000€ en ahorros, cosa q seria ridicula teniendo una hipoteca!!

y si estos datos no son así me lo explicas para q pueda enterderlo.

Un Saludo

Jose

mi hipoteca dijo...

Hola José,

te comento mi opinión desde mis conocimientos de ingeniero, que no economista.

Al realizar una amortización el tipo de interés de tu hipoteca es el correspondiente a tu última actualización, la cual realizas periódicamente de acuerdo a tu contrato (3, 6, 12 meses). Es decir, al hacer la amortización el tipo de interés que te interesa es el que tiene tu hipoteca vigente desde tu última actualización, no el que marque en ese momento el Euribor.

Respecto a la rentabilidad o no de la amortización. Efectivamente, si como comentas conoces una inversión con una rentabilidad del 40%, entonces ese dinero sería preferible invertirlo en dicha inversión en lugar de amortizar. Lo difícil es encontrar una inversión que superé al Euribor.

Es un placer comentar estos puntos contigo y seguir aprendiendo sobre hipotecas.

Un saludo,

Carlos

Anónimo dijo...

Yo estoy con Jose ;-)

Buscar un plan de inversión que te de rendimiento superior al incremento del Euribor es complicado.

Ejemplo de amortización:

hipoteca: 180,000 E, a
años: 30
T.intereses: 167,860.41

Amortizando 9.000 euros el primer año que es el máximo que luego podemos desgrabar en renta.

reducimos intereses a: 142,724.39

Ahorramos: 25,136.02 €
de intereses a pagar

---
hay bancos que recomiendan amortizar en cuota, pero es una pura estafa por que es a ellos o que mas le iteresa esa opción.

Y recordar que no hay limite para amortizar una hipoteca en cuota; si es cierto que hay límite máximo que te puedes desgravar, pero a partir de ese límite sigues amortizando igualmente.

un saludo:

mi hipoteca dijo...

Efectivamente, es complicado encontrar inversiones con tan alta rentabilidad, pero si alguno conoce una, que la comente :)

Anónimo dijo...

Soy yo otra vez (q pesao no), el caso es que yo tb soy ingeniero y lo poco que sé de hipotecas es de leer, lo q si INSISTO es q cuando uno tiene una deuda a largo plazo, no puede pensar en rentabilidades a corto.

Es evidente q pedimos una cantidad y devolvemos casi el doble, y ningun "deposito te da eso", y muy importante, en un deposito nunca vamos a meter lo mismo q hemos pedido( basicamente pq no lo tenemos, sino no lo habriamos pedido).

Un Saludo y Gracias por el trabajo q haces informando sobre las hipotecas, lo primero q lei en mi vida sobre ella lo lei en tu blog ;)

Jose

mi hipoteca dijo...

Completamente de acuerdo contigo José.

Un placer disfrutar de tus comentarios.

Anónimo dijo...

como puedo solicitar la reducción de la hipoteca

mi hipoteca dijo...

El proceso es realmente sencillo, simplemente solicita una amortización de hipoteca en tu sucursal.

lucia dijo...

como puedo solicitar la redución de las cuotas mesuales de mi hipoteca

Alberto dijo...

Una pregunta general, es cierto que en los 3 primeros años no se puede amortizar parcialmente más del 40 % de la hipoteca que has pedido ???

Y si lo haces, pierdes la desgrabación que hayas hecho ???

Muchas gracias.

Annabel dijo...

Buenos dias,
tengo hipoteca hace diez años con Santander y quiero hacer amortización parcial. En la escritura firmé 1% de comision de amortización, les puedo pedir que me cobren menos ahora que se aprobó la Ley hipotecaria o los beneficios son sólo para los que firman hipotecas a partir de la Ley?

Gracias
Annabel

mi hipoteca dijo...

Hola Alberto,

si que puedes amortizar más del 40% de tu hipoteca, lo que quieras.

Por otro lado en caso de desgravar más del 40% en menos de 3 años no puedes solicitar la desgravación por inversión en vivienda que ofrece el estado.

Un saludo

mi hipoteca dijo...

Disculpa, quise decir amortizar más del 40%, no desgravar

mi hipoteca dijo...

Hola Annabel,

es un tema que nunca he logrado tener claro. Tal vez te pueda ayudar un artículo del foro sobre subrogación

sergi dijo...

¿Es cierto que en los 3 primeros años , si amortizas parcialmente más del 40% de la hipoteca que has pedido, pierdes el derecho a desgravar?
Sé que esta ley existía para viviendas compradas antes de Enero del año 2006, pero me han comentado que no está vigente para las compras posteriores.