Hipoteca Caixa Catalunya: Un caso práctico
Ayer mismo tuve la oportunidad de asistir a la negociación de una hipoteca para un familiar. Se trata de una experiencia muy interesante de la que conseguí extraer información bastante valiosa para todo aquel que en breve tenga que afrontar la solicitud de una hipoteca.El caso consistía en la compra de una vivienda nueva (en torno a 240.000 euros) que actualmente estaba en construcción. En consecuencia, el promotor tenía contratada su propia hipoteca, y te ofrecen la posibilidad de solicitar una subrogación a la misma. Es importante destacar que es una opción, ya que por ley no pueden obligarnos.
La entidad elegida por la promotora para la hipoteca había sido Caixa Catalunya, y en este sentido nos atendió una amable empleada en la central ubicada en el Paseo de Recoletos (Madrid).
En primer lugar nos mostraron que los gastos de constitución de una nueva hipoteca (en torno a 200.000 euros, ya que previamente se han ido pagando hasta 40.000 euros) ascendían a 4.300 euros (AJD, Notaría, Registro, Gestión e IVA). Este dinero nos lo ahorraríamos si aceptamos subrogarnos a su hipoteca. A parte de la tasación de la vivienda, que también tendríamos que afrontar al elegir otra entidad.
Con respecto a las condiciones para acceder a la vivienda, el principal parámetro es el nivel de endeudamiento, que se calcula como 100 * 'cuota mensual' / 'sueldo neto mensual'. Para calcular la cuota mensual debemos hacer una estimación en base al valor actual del Euribor, el diferencial ofrecido y el plazo de amortización. Este nivel de endeudamiento por lo general no debería superar el 40%, si bien en este caso concreto estaban dispuestos a alcanzar el 50% sin problemas.
Las condiciones del préstamo eran las siguientes: Euribor + 0,50% sin vinculación a la entidad (para préstamos inferior al 80% del valor de tasación), y un tipo en torno a Euribor + 0,40% si alcanzas cierta vinculación (tarjetas, seguro de vida/hogar, domiciliar nómina y recibos). Las condiciones de vinculación son negociables, así como el tipo que se puede llegar a alcanzar, aunque como mucho nos indicaron un Euribor + 0,39%.
Las comisiones, por desgracia, no eran negociables, y si algo abusivas. Las comisión de cancelación total del préstamo ascendía al 1%, y la cancelación parcial también, aunque nos aseguraron que a posteriori no cobraban comisión parcial (si el valor no era muy elevado).
En conclusión, podemos indicar que por lo general conviene subrogarse a la hipoteca elegida por el promotor debido al considerable ahorro que tendremos al no tener que constituir la hipoteca.
Tras subrogarnos a este préstamo si que deberíamos considerar la posibilidad de volvernos a subrogar (aunque sea inmediatamente después) a una nueva hipoteca ofrecida por otra entidad con mejores condiciones. Aunque tengamos que afrontar el pago de la comisión de cancelación de hasta un 1%, seguiríamos ahorrando dinero frente a los 4.300 euros de constitución de hipoteca.
Dentro de poco tiempo visitaremos otras entidades para consultarles esta posible segunda subrogación, y os comentaremos los resultados en este blog.
Comentarios
primero felicidades por tu blog que es de mucha ayuda para mucha gente, te cuento mi punto de vista.
Cuentas que al crear una hipoteca nueva con el banco que comentas tienes unos gastos de notaria, etc.., que te evitarías si subrogas la hipoteca que tiene el promotor.
Solo un comentario, al subrogar, no nos ahorramos todo el importe de gastos de notaria, etc... tendremos gastos de notaria, etc pero no serán tan altos como si de una hipoteca nueva se tratara.
Por ultimo comentar que siempre, siempre que se hace una subrogación, ya sea desde un banco X hacia el mismo o hacia otro banco siempre podemos negociar las condiciones como el interés y/o el diferencial.
lo que podríamos averiguar es si es posible hacer la subrogación desde el banco del promotor hacia otro banco que nos de mejores condiciones; de estos temas se suele conocer muy poco ya que los bancos evitan por cualquier medio hacer subrogaciones debido al trabajo que conlleva.
un saludo a todos:
Como nota, en tu caso concreto, apuntar que para cancelaciones de hipotecas realizadas después del 27 de abril de 2003 se ha fijado por ley una comisión por cancelación total del 0,5% independientemente de las condiciones que se firmaran con el banco.
Y si sigues mirando condiciones, sacamos más cositas como esta.
Mi opinión: Si no hay más remedio, jamás firmar una hipoteca que el banco haya negociado con el promotor.
La ley fija una comisión máxima del 0,5%, por lo que es posible que esta comisión sea del 0%. Por otra parte, a mi entender una subrogación simplemente se refiere a una sustitución de la entidad o del adquiriente del préstamo, pero no implica ninguna cancelación ni nueva apertura.
Con lo que dices después, cuidado y mucho ojito con el banco ofertante. No sería la primera vez que el banco quiere cobrar comisión de cancelación si no quieres subrogarte en la hipoteca que ya firmaron con el promotor y con la que el comprador nada tiene que ver.
Por lo tanto, y lo digo como experiencia si la intención és acabar subrogando a otra entidad, mejor asegurarse antes no vaya a ser q dps no sea posible la subrogación. Los gastos q no desaparecen són los de la compra venta, aunque disminuyen pq en una sola escritura se puede comprar y subrogar la deuda. En fin detalles técnicos, pero de vital importancia
Mucho cuidad al negociar a partir de ahora cualquier tipo de préstamo, ante la crisis del sector inmobiliario y la escalada del euribor, se comenta y se empiezan a leer noticias al respecto en cuanto a que el mercado interbancario (proveedor de dinero a los bancos y cajas) está seco y por lo tanto las entidades financieras valoran mucho cuestiones de riesgo y sobre todo el margen, así que las superhipotecas cada vez van a ser mas escasas, y en cambio ofrecen tipos para depósitos muy atractivos ...aunque muchos esperamos que el euribor empieze a bajar dentro de unos 3 meses....
Al no existir precedente de crisis de este tipo, ya veremos...
gracias por la información. Ha sido muy interesante.
Un saludo
efectivamente, tendrías que solicitar posteriormente una novación para ampliar el importe del préstamo. En cualquier caso lo mejor es hablarlo directamente con la entidad bancaria para ver que solución te ofrecen.
Un saludo