Subrogación en Caja Madrid
Vamos a continuar el caso práctico en el que me encuentro involucrado para la compra de una vivienda de primera mano donde el promotor nos ofrece subrogarnos a su hipoteca.
Tras consultar las condiciones de la hipoteca que nos ofrecía nuestro promotor a través de Caixa Catalunya llegamos a la conclusión de que sería más rentable aceptar la subrogación a esta y considerar inmediatamente la subrogación a otra hipoteca con el fin de evitar los costes de apertura de una nueva hipoteca.
En este sentido esta misma mañana me he acercado a una oficina de Caja Madrid para consultar las condiciones de subrogación y así ofrecer un poco de luz sobre el 'polémico' tema de las comisiones ante la cancelación de una hipoteca.
En primer lugar conviene destacar que no todas las hipotecas ofertadas por bancos y cajas aceptan la subrogación desde otra entidad, y en concreto la hipoteca Joven de Caja Madrid no lo permite. Al tratar el tema se alude a la ética profesional, si bien parece más un sistema para blindar al cliente.
En cualquier cosa el resto de ofertas hipotecarias de Caja Madrid si que aceptaban provenir de una subrogación, y en este caso los gastos de apertura de la nueva hipoteca ascendían a 960 euros (para una hipoteca de 210.000 euros) frente a los 4600 euros que implicaría la constitución de una nueva hipoteca de este valor.
Con respecto al coste que implicaría desvincularnos de nuestra antigua entidad existe cierta polémica. El coste asociado sería el de cancelación total del préstamo. Según la ley de subrogación de 2003 esta comisión no puede ser nunca superior al 0,5%. Citamos textualmente la ley:
En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril del 2003, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1) Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2) Si se hubiera pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50%, la comisión a percibir será la pactada.
3) En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50%, cualquiera que sea la que se hubiera pactado.
Sin embargo el director de la sucursal de Caja Madrid consultado nos comentaba que no es muy raro encontrar bancos que nos obligan a firmar una comisión de amortización anticipada del 1%, y que es el usuario el que debe hacer frente a una demanda contra su antiguo banco para recuperar este dinero.
En base a estos nuevos datos en primer lugar debemos descartar aquellas hipotecas que no permiten provenir de una subrogación (hipoteca joven Caja Madrid o hipoteca bankinter 0,18 entre otras). En segundo lugar tendremos que luchar con la entidad ofrecida por el promotor para que nos ofrezcan una comisión de amortización no superior al 0,5% (y así evitar futuros problemas legales).
En las próximas semanas seguiré visitando bancos y cajas buscando las ofertas más interesantes. Los resultados aquí mismo.
Tras consultar las condiciones de la hipoteca que nos ofrecía nuestro promotor a través de Caixa Catalunya llegamos a la conclusión de que sería más rentable aceptar la subrogación a esta y considerar inmediatamente la subrogación a otra hipoteca con el fin de evitar los costes de apertura de una nueva hipoteca.
En este sentido esta misma mañana me he acercado a una oficina de Caja Madrid para consultar las condiciones de subrogación y así ofrecer un poco de luz sobre el 'polémico' tema de las comisiones ante la cancelación de una hipoteca.
En primer lugar conviene destacar que no todas las hipotecas ofertadas por bancos y cajas aceptan la subrogación desde otra entidad, y en concreto la hipoteca Joven de Caja Madrid no lo permite. Al tratar el tema se alude a la ética profesional, si bien parece más un sistema para blindar al cliente.
En cualquier cosa el resto de ofertas hipotecarias de Caja Madrid si que aceptaban provenir de una subrogación, y en este caso los gastos de apertura de la nueva hipoteca ascendían a 960 euros (para una hipoteca de 210.000 euros) frente a los 4600 euros que implicaría la constitución de una nueva hipoteca de este valor.
Con respecto al coste que implicaría desvincularnos de nuestra antigua entidad existe cierta polémica. El coste asociado sería el de cancelación total del préstamo. Según la ley de subrogación de 2003 esta comisión no puede ser nunca superior al 0,5%. Citamos textualmente la ley:
En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril del 2003, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1) Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2) Si se hubiera pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50%, la comisión a percibir será la pactada.
3) En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50%, cualquiera que sea la que se hubiera pactado.
Sin embargo el director de la sucursal de Caja Madrid consultado nos comentaba que no es muy raro encontrar bancos que nos obligan a firmar una comisión de amortización anticipada del 1%, y que es el usuario el que debe hacer frente a una demanda contra su antiguo banco para recuperar este dinero.
En base a estos nuevos datos en primer lugar debemos descartar aquellas hipotecas que no permiten provenir de una subrogación (hipoteca joven Caja Madrid o hipoteca bankinter 0,18 entre otras). En segundo lugar tendremos que luchar con la entidad ofrecida por el promotor para que nos ofrezcan una comisión de amortización no superior al 0,5% (y así evitar futuros problemas legales).
En las próximas semanas seguiré visitando bancos y cajas buscando las ofertas más interesantes. Los resultados aquí mismo.
Comentarios
Lo que no veo es por qué subrogarte una vez y luego otra cuando lo puedes hacer todo de una vez.
el objetivo de esta segunda subrogación es ahorrarte los gastos de constitución de una nueva hipoteca. Si te subrogas a la primera evitas pagar más de 4.000 euros, y subrogarte por segunda ocasión tiene un coste inferior a este valor.
Un saludo
On Caixa Galicia sí que acepta subrogaciones. con la cantidad que utilizas en tu "caso práctico", podrías conseguir la On Hipoteca Plus, con euribor+0'34%, sin comisiones ni seguro de vida. échale un vistazo!
un saludo
'On Caixa Galicia' eres uno de nuestros usuarios más participativos y nos encantaría charlar contigo. ¿Podrías escribirnos a nuestra dirección de contacto?
Un saludo y gracias por tu colaboración