jueves, 27 de abril de 2006

Elegir Índice: Euribor vs. IRPH

Una de las principales dudas que nos asaltan en el momento de formalizar nuestra hipoteca es la elección del índice hipotecario que fijará el tipo de interés asociado. En España las dos opciones mayoritarias son el Euribor y el IRPH.

Ambos índices siguen una evolución similar, si bien el Euribor suele tener mayores variaciones, mientras el IRPH va absorviendo estas variaciones de forma paulatina con un comportamiento más estable.

Podemos comprobar la evolución de ambos índices a lo largo de este año en los siguientes enlaces: Euribor 2006 / IRPH 2006.

En la medida en que el Euribor varía más rápidamente, este sería más adecuado en temporadas de decreciemiento de los tipos de interés. Mientras en las épocas de aumento sería más prudente optar por el IRPH.

El principal problema viene derivado de la larga duración de las hipotecas - 50 años. En un periodo tan largo, que resulta muy probable que atravesemos diferente etapas de subidas y bajadas y en cada momento será mejor Euribor o IRPH.

Consejo personal

En la actualidad estamos en una etapa claramente alcista de los tipos de interés. En consecuencia, si puede optar por una hipoteca de corta duración (10 o 20 años) resultará más interesante seleccionar el IRPH como índice para nuestra hipoteca.

En caso de hipotecas de mayor duración resulta irrelevante optar por Euribor o IRPH, a no ser que disponga de una bola de cristal para adivinar el futuro :).

Una vez que elija el índice, Euribor o IRPH, tendrá que negociar el diferencial sobre ese índice. Tal vez el banco se encuentre más interesado por uno de los dos índices, y en ese caso ofrecerá un mejor diferencial para dicho índice.

En el momento de comparar los diferenciales, tenga presente que ambos índices son diferentes (Euribor / IRPH), de forma que mientras para el Euribor un buen diferencial es el de Euribor + 0,39 %, en el caso del IRPH estaríamos hablando de IRPH + 0 %.

Si tienes cualquier duda, consejo o comentario, utiliza el enlace inferior 'comentarios' para compartirlos con nosotros.

47 comentarios:

Anónimo dijo...

Hola, quisiera saber cómo se pueden ver los anteriores posts, no veo la manera, ¿es posible de algún modo? o un histórico ...

Gracias

mi-hipoteca dijo...

Hola,
en todas las páginas de este blog puedes encontrar la sección Archivo en el lateral derecho (abajo). Desde allí puedes acceder a todos los archivos de posts ordenados por meses.
Un saludo,
Mi Hipoteca

Anónimo dijo...

gracias, toi cegato

Jose dijo...

Muchas gracias por tus consejos, hoy encontré esta web en el cyberpais y no podia dejar pasar la ocasión de saludarte y agradecerte las molestias.
Un Saludo

Anónimo dijo...

Hola,
me parece muy interesante tu página. Yo compré mi piso en 2001 y me dieron la hipoteca con el euribor + 1,25 de diferencial. Viendo cómo están las hipotecas, me parece que me están tomando el pelo (en su momento lo acepté porque no tenía alternativa), y me quedan casi 25 años de pagar. ¿Tú crees que hablar con el banco y pedirles que me cambien el tipo de interés funcionaría? ¿O hay que ir con la contraoferta de otra entidad?
Gracias y un saludo.

Rafa dijo...

Hola usuario anonimo!

Para tu caso, ¿no puedes hacer una subrogacion (creo que se dice así) de tu hipoteca con tu mismo banco o con otro que te acepte la hipoteca?

mi-hipoteca dijo...

Hola,
la verdad es que un Euribor+1,25% es una barbaridad para los tiempos que corren. Deberías presionar en cierta medida a tu banco, para lo cual sería interesante que revisarás las ofertas de otros bancos.
Según comenta Rafa, el cambio de banco para tu hipoteca se realiza a través de la subrogación (consulta este enlace).
Y si tienes menos de 35 años prueba a consultar este otro: Hipoteca Joven.

Anónimo dijo...

hola. estoy punto de elegir hipoteca. He mirado la evolución en los ultimos años de IRPH y Euribor, no entiendo lo de que IRPH es mas estable, por que cuando los analizamos a mas de 1 año (5-10), encontramos que se comportan de manera similar con la diferencia de 1 punto al menos, y siempre a favor de Euribor. Me gustaria saber, que si sabemos esto por que elegir IRPH para los proximos años, a no ser que se prevea un corpontamiento distinto claro y siempre que el diferencial de euribor sea menor de 0.6

mi-hipoteca dijo...

Hola,
si analizas el comportamiento en años pasados comprobarás como el IRPH absorve los cambios de forma más suave (progresiva), mientas el Euribor presenta más picos.
En líneas generales, con hipotecas de larga duración, podemos optar indistintamente por Euribor o IRPH, pero siempre teniendo en cuenta esa diferencia de valores que apuntas. Para comparar las ofertas, puedes considerar que un Euribor + 0,7%, es similar a un IRPH + 0%
Un saludo

Marco dijo...

Hola, soy Marco.

Queria consultar que tal les parecen estas ofertas hipotecarias:

1. Tipo de interes primer año 4,4%. Sistema de couta creciente con subida de 2% cada año y euribor + 0,6%.

2. Euribor + 0,95% o IRPH + 0%. En cada revisión se aplicaría el menor de los anteriores tipos (incluido diferencial).

3. Dos prmieros años: 4,6%. Después IRPH + 0 con techo de 7'05% hasta 15 años.

Creo que el de cuota creciente tiene mejor pinta, aunque creo que se pagan más intereses.

Para todas las ofertas hipotecarias descritas, el importe del préstamo abarca el 100% de tasación y tienen una duración de 30 años.

Muchas gracias, un saludo.

laurita dijo...

hola!
Tengo una duda con respecto a una oferta que parece demasiado buena:
¿esta hipoteca tiene algo malo que no dicen? :


"
Características relevantes Financia a jóvenes de entre 18 y 25 años el primer acceso a la vivienda habitual.

Plazo máximo: Hasta 40 años.

Tipo de interés: Puedes elegir las condiciones que prefieras.



-Interés variable: puedes escoger entre:
? IRPH + diferencial negociable
? EURIBOR + diferencial negociable

- Interés mixto: tú decides el plazo inicial con interés fijo (3, 5, 10, 20 o 30 años, el más amplio abanico del mercado); el resto del periodo el tipo de interés es variable.

# Con la Hipoteca Abierta Joven puedes volver a disponer del capital amortizado para financiar otras necesidades a precios muy competitivos y de forma prácticamente inmediata, incluso mediante Línea Abierta o los cajeros.
# Dispones de hasta 120 meses de cuota reducida, durante los que sólo pagarás los intereses del crédito. Si te decides por la Hipoteca Abierta Joven, puedes utilizar dicha carencia en cualquier momento de la vida de la operación, o incluso distribuirla entre las distintas disposiciones. Si contratas el Préstamo Hipotecario Joven, puedes disponer de esta carencia de hasta 10 años al inicio y puedes distribuir cuando lo desees hasta 24 meses adicionales de carencia.
# Beneficiarte de la flexibilidad de la Hipoteca Abierta Joven para variar la cuota mensual de cada disposición, tanto a la baja como al alza, cuantas veces quieras.
# Además, con la Hipoteca Joven con Seguro Hipotecario, podrás disponer de la máxima financiación sin necesidad de avales ni de más garantía que la tuya.*
*Hasta el 97% del valor de la vivienda que adquieras, con un importe máximo
de 400.000 euros "

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Apenas tengo 20 años y no se nada de estas cosas. Si me pueden ayudar se los agradezco mucho =)

besitos!

lau =)

Mi Hipoteca dijo...

Hola Laura,
creo que falta uno de los puntos más importantes en dicha ofertas, el diferencial sobre Euribor.
Es decir, el resto de condiciones parecen bastante interesantes, pero imagino que te ofrecen un Euribor + 1,50%, en ese caso no resultaría nada atractivo.
Muchas entidades lanzan estas campañas de marketing para atraer clientes, y evitan comentar el diferencial ya que no suele ser nada atractivo.
Un saludo

Anónimo dijo...

Hola! Estoy a punto de firmar la hipoteca pero tengo la gran duda, qué opción tomar entre 2 bancos??
Me gustaría saber la opinión sobre:
a) Euribor + 0,8% a 40 años. Euribor revisable anualmente.
b) IRPH + 0,05% a 35 años Con cuota determinada (fija) los 5 primeros años. IRPH revisable semestralmente.
Mil gracias

Anónimo dijo...

Me gustaría que me aconsejaras, estoy entre dos bancos, plazo 20 años.
uno me ofrece euribor +0.40, y otro un fijo del 4.5 los 5 primeros años y despues IRPH +0.25.

mi-hipoteca dijo...

Hola Isa,
debes tener en cuenta la gran diferencia que existe entre Euribor e IRPH. Este último suele estar unas 0,7 décimas por encima del Euribor.
Sin embargo el periodo fijo al 4,5 los 5 primeros años también parece muy interesante.
Si consideras que antes de los 10 primeros años podrás cancelar parte de la hipoteca, la segunda opción resultaría muy interesante. Si por el contrario crees que terminarás empleando los 20 años de plazo, tal vez podrías optar por la primera.
En cualquier caso, esto es una sugerencia. Nadie puede indicarte con total seguridad como evolucionará el Euribor.
Ánimo

Anónimo dijo...

La caja que nos concederá el préstamo nos ofrece IRPH + 0.45, me parece un poco alto, está bien?

Anónimo dijo...

hola acabo de tener una oferta de una caja en la que me ofrece 4,60 irph el primer año, el resto irph+0% con un techo maximo de 10 años 6,60 de irph, que os parece, alquien puede darme su opinion

Mi Hipoteca dijo...

Teniendo en cuenta el escalón existente entre Euribor e IRPH el tipo de interés que comentas (IRPH+0%) se nos antoja algo elevado.

En caso de optar por IRPH deberías solicitar algo cercano a IRPH-0,2%

Un saludo

Anónimo dijo...

Anónimo. Tengo previsto contratar una hipoteca de unos 60.000 € a 15 ó 20 años. ¿Cuál es la mejor opción, Euribor+0.65 o irph+0?, (mas o menos)

mi-hipoteca dijo...

Hola,

son condiciones muy similares. En lugar de centrarte en Euribor o IRPH analiza otros parámetros como las comisiones de cancelación.

Un saludo

Anónimo dijo...

Hola,
Yo estoy negociando una hipoteca puente, y las condiciones son:
euribor + 0.50
o
irph - 0.10 (con techos:
durante 5 años : 6%
8 años : 6.45%

La duranción es de 35 años.

Que elegirias euribor o irph?

Muchas gracias!!!!

mi hipoteca dijo...

Hola,

ambas propuestas parecen muy similares, tal vez ligeramente más atractivo el Euribor + 0,50%.

Céntrate en mejorar otras condiciones (p.e. comisiones).

Un saludo

ANTONIO dijo...

Buenos dias, me han echo 2 ofertas para 20 años:
Una con un interes aproximado del 4% el primer año y 89% de irph resto años.
La otra oferta seria euribor + 0,30
A ver si me quitais dudas
Gracias

ANTONIO dijo...

Soy Antonio se me habia olvidado decir que en la oferta del irph el pago es semestral y no hay comision por cierre.
En el euribor el pago es mensual y hay 1% comision por cierre.

mi hipoteca dijo...

Hola Antonio,

¿Qué es eso del 89% de IRPH?

Un saludo

Axtritis dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Axtritis dijo...

Hola, Nos puede ayudar alguien?

Por una hipoteca para 20 años de 100.000 euros, me ofrecen 80% IRPH para primer año, y 90% IRPH para el resto, con un mínimo de EURIBOR + 0.25 y máximo EURIBOR + 1

Por otro lado hemos conseguido EURIBOR+ 0,33.

En vuestra opinión, qué es mejor? Muchas gracias!!!

mi hipoteca dijo...

Hola,

sigo sin tener clara esa nomenclatura de 80% IRPH o 90% IRPH. ¿Qué quiere decir exactamente? ¿Lo lógico no sería hablar de IRPH+0,10 o lo correspondiente?

Es curioso por que no eres la primera persona que lo comenta.

Un saludo

Axtritis dijo...

Hola de nuevo, y muchas gracias por la respuesta tan rápida.

Es un convenio que tiene el Gobierno autonómico con determinadas cajas para ayudar al pago de viviendas de protección oficial.

Consiste en que el primer año se paga un 80% del IRPH del conjunto de entidades de crédito de los seis últimos meses, ponderando el doble los dos últimos, con el tope (mínimo) de EURIBOR + 0,25.

Lo que vendría a ser un IRPH - 0,20 para le primer año e IRPH - 0,10 para los sucesivos entre la banda mínima de EURIBOR + 0.25 y la máxima de EURIBOR + 1.00

mi hipoteca dijo...

Hola Axtritis,

básicamente intenta comparar ambos indices para ver si el diferencial es interesante. La diferencia entre Euribor e IRPH (CdE a 1año) es de unos 0,75 puntos. El problema para el cálculo son las ponderaciones que me comentas.

Un saludo

Anónimo dijo...

necesito orientación urgente.
Solicito un credito hipotecario de 200.000e a 35 años,
Se me ofrecen 2 tipos de hipoteca en entidades diferentes:
a)Euribor+0,30% sin comisiones
b)cuota fija 5,40%el primer año/ 5,60% el segundo año/ IRPHC-0.10% el resto hasta los 35 con posibilidad de aplicar un techo.

Se prevee que suba tanto el euribor durante el 2008/09 como para que me compense un interés tan alto en la opción b?

gracias

mi hipoteca dijo...

Personalmente optaría por Euribor + 0,30%. La diferencia entre Euribor e IRPHC durante los últimos años ha sido bastante superior al 0,40% de diferencia existente entre tus propuestas.

Un saludo

garsalman dijo...

hola, en la caixa, ahora, antes de final de año, me dan la posibilidad de cambiar el tipo de interes de la hipoteca, tengo el euribor+1.25% y puedo optar por el irph cajas+0.25% me queda hasta el 2033 para terminar, que me aconsejan, gracias

garsalman dijo...

hola de nuevo, soy garsalman, he cometido un error la fecha de finalizacion es el 2o22 y no el 2033, perdón.

mi hipoteca dijo...

Hola Garsalman,

el margen entre Euribor e IRPH Cajas se sitúa entre 0,80 y 0,90%. De forma que la nueva situación (IRPH C. + 0,25%) sería más favorable para ti.

Sin embargo el margen es muy estrecho. De forma que tendréis que comprobar si las comisiones hacen apetecible el cambio.

Un saludo

Anónimo dijo...

Tengo que contratar una hipoteca sobre una VPO del GOBIERNO VASCO, que me ofrece el 89% del IRPH revisable cada 6 meses. He visto la evolucion de los ultimos 5 años del IRPH y lo he comparado con EURIBOR+ INDICE REFERENCIAL 0.45 (OFRECEN POR LIBRE) y salvo varias ocasiones salía mejor el EURIBOR+0,45 que el 89% IRPH, seguirá siendo mejor el euribor o eran tipos bajos en su momento y ahora tiende a subir? ¿qué me conviene contratar? es urgente gracias

mi hipoteca dijo...

Hola,

la propuesta que comentas suena interesante, si bien tienes razón en que sigue siendo mejor el Euribor + 0,45%.

Ambos índices guardan una estrecha relación, de forma que no deberías preocuparte por la evolución en un futuro, ya que será similar.

Ánimo con ese Euribor + 0,45

Anónimo dijo...

Me gustaría saber que oferta te parece mejor a botepronto:
Euribor + 0.45 con nomina domiciliada o
Euribor + 0.25 vinculado a domiciliacion de nomina, tarjeta visa(consumo anual 2.000 euros), seguro multihogar por el tiempo del prestamo y epsv (360 euros anuales). gracias.

mi hipoteca dijo...

Personalmente me quedaría con el Euribor + 0,45 para evitar el EPSV. Pero es un tema personal, depende de tu posible interés por dicho producto.

Anónimo dijo...

Hola, tengo un problema con mi hipoteca firmada en mayo 2003 con irph mas 0.25. Mi vivienda es v.p.o y en la ultima tasacion tiene un valor de 96000 euros en valor vpo y en valor libre 210000 euros una gran diferencia, pero el problema es que quiero ampliar mi hipoteca me quedan 62000 euros quiero hipotecar 85000 para pagar deudas , pero mi banco me amplia subiendo irph mas 1.25, la razon que sobrepaso el 80% del valor de la vivienda , es una barbaridad,me aconsejas buscar otras ofertas porque cambiar de banco tambien hay que pagar gastos.aproximadamente que cuesta una ampliacion y cuanto una nueva hipoteca en otro banco?

mi-hipoteca dijo...

Hola,

los gastos por cambiar de banco son considerables. Es bastante caro tanto la subrogación como la cancelación del anterior préstamo y la creación de uno nuevo. Todo depende la oferta que te realice el banco. Pídeles a ellos mismos los gastos exactos de la operación.

Un saludo

Anónimo dijo...

Hola, tengo una hipoteca a IRPH a más de 3 años +0,25 y me ofrecen cambiarme a otra entidad con EURIBOR +0,55, qué me conviene??

Gracias

mi hipoteca dijo...

Parece más ventajoso el Euribor + 0,55%, si bien tendrías que tener cuidado con las posible comisiones de la operación.

Anónimo dijo...

gracias por el artículo. Me parece muy interesante. En mi caso estaba pensando hacer una hipoteca a 30 años, y la entidad de la que que subrogo la hipoteca del promotor me ofrece IRPH+0 o EURIBOR+0.75, el caso es que me dejan cambiar el tipo de índice al cabo de 5 años(y a partir de entonces el índice será el definitivo). ¿Cuál es tu opinión?

Gracias

Anónimo dijo...

Abusando de vuestra paciencia me gustaria un consejo sobre 3 opciones.156000 a 30 años
A)euribor + 0.35 con tipo inicial fijo 1 año6.25%

B) 3 años fijos 6.50% resto irph+ 0.2 con un tope del 8%

C) 1 año 6.3% +4 años 6.75% el resto irph +0.05
muchas gracias por vuestro tiempo

Anónimo dijo...

CAIXA TARRAGONA NO DEJA SURROGAR MI HIPOTECA ACTUALMENTE PAGO IRPH +1.25 Y QUIERO CAMBIARLO POR EURIBOR+ -- PERO ESTA CAJA NO ME DEJA DICEN SI ME HACEN UN NUEVO CONTRATO LO HERÉ POR MAS DEL 6%

MARIA dijo...

CAIXA TARRAGONA NO DEJA SURROGAR MI HIPOTECA ACTUALMENTE PAGO IRPH +1.25 Y QUIERO CAMBIARLO POR EURIBOR+ -- PERO ES CAJA NO ME DEJA DICEN SI ME HACEN UN NUEVO CONTRATO LO HERÉ POR MAS DEL 6%