Elegir Índice: Euribor vs. IRPH
Una de las principales dudas que nos asaltan en el momento de formalizar nuestra hipoteca es la elección del índice hipotecario que fijará el tipo de interés asociado. En España las dos opciones mayoritarias son el Euribor y el IRPH.
Ambos índices siguen una evolución similar, si bien el Euribor suele tener mayores variaciones, mientras el IRPH va absorviendo estas variaciones de forma paulatina con un comportamiento más estable.
Podemos comprobar la evolución de ambos índices a lo largo de este año en los siguientes enlaces: Euribor 2006 / IRPH 2006.
En la medida en que el Euribor varía más rápidamente, este sería más adecuado en temporadas de decreciemiento de los tipos de interés. Mientras en las épocas de aumento sería más prudente optar por el IRPH.
El principal problema viene derivado de la larga duración de las hipotecas - 50 años. En un periodo tan largo, que resulta muy probable que atravesemos diferente etapas de subidas y bajadas y en cada momento será mejor Euribor o IRPH.
Consejo personal
En la actualidad estamos en una etapa claramente alcista de los tipos de interés. En consecuencia, si puede optar por una hipoteca de corta duración (10 o 20 años) resultará más interesante seleccionar el IRPH como índice para nuestra hipoteca.
En caso de hipotecas de mayor duración resulta irrelevante optar por Euribor o IRPH, a no ser que disponga de una bola de cristal para adivinar el futuro :).
Una vez que elija el índice, Euribor o IRPH, tendrá que negociar el diferencial sobre ese índice. Tal vez el banco se encuentre más interesado por uno de los dos índices, y en ese caso ofrecerá un mejor diferencial para dicho índice.
En el momento de comparar los diferenciales, tenga presente que ambos índices son diferentes (Euribor / IRPH), de forma que mientras para el Euribor un buen diferencial es el de Euribor + 0,39 %, en el caso del IRPH estaríamos hablando de IRPH + 0 %.
Si tienes cualquier duda, consejo o comentario, utiliza el enlace inferior 'comentarios' para compartirlos con nosotros.
Ambos índices siguen una evolución similar, si bien el Euribor suele tener mayores variaciones, mientras el IRPH va absorviendo estas variaciones de forma paulatina con un comportamiento más estable.
Podemos comprobar la evolución de ambos índices a lo largo de este año en los siguientes enlaces: Euribor 2006 / IRPH 2006.
En la medida en que el Euribor varía más rápidamente, este sería más adecuado en temporadas de decreciemiento de los tipos de interés. Mientras en las épocas de aumento sería más prudente optar por el IRPH.
El principal problema viene derivado de la larga duración de las hipotecas - 50 años. En un periodo tan largo, que resulta muy probable que atravesemos diferente etapas de subidas y bajadas y en cada momento será mejor Euribor o IRPH.
Consejo personal
En la actualidad estamos en una etapa claramente alcista de los tipos de interés. En consecuencia, si puede optar por una hipoteca de corta duración (10 o 20 años) resultará más interesante seleccionar el IRPH como índice para nuestra hipoteca.
En caso de hipotecas de mayor duración resulta irrelevante optar por Euribor o IRPH, a no ser que disponga de una bola de cristal para adivinar el futuro :).
Una vez que elija el índice, Euribor o IRPH, tendrá que negociar el diferencial sobre ese índice. Tal vez el banco se encuentre más interesado por uno de los dos índices, y en ese caso ofrecerá un mejor diferencial para dicho índice.
En el momento de comparar los diferenciales, tenga presente que ambos índices son diferentes (Euribor / IRPH), de forma que mientras para el Euribor un buen diferencial es el de Euribor + 0,39 %, en el caso del IRPH estaríamos hablando de IRPH + 0 %.
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Comentarios
Gracias
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Un saludo,
Mi Hipoteca
Un Saludo
me parece muy interesante tu página. Yo compré mi piso en 2001 y me dieron la hipoteca con el euribor + 1,25 de diferencial. Viendo cómo están las hipotecas, me parece que me están tomando el pelo (en su momento lo acepté porque no tenía alternativa), y me quedan casi 25 años de pagar. ¿Tú crees que hablar con el banco y pedirles que me cambien el tipo de interés funcionaría? ¿O hay que ir con la contraoferta de otra entidad?
Gracias y un saludo.
Para tu caso, ¿no puedes hacer una subrogacion (creo que se dice así) de tu hipoteca con tu mismo banco o con otro que te acepte la hipoteca?
la verdad es que un Euribor+1,25% es una barbaridad para los tiempos que corren. Deberías presionar en cierta medida a tu banco, para lo cual sería interesante que revisarás las ofertas de otros bancos.
Según comenta Rafa, el cambio de banco para tu hipoteca se realiza a través de la subrogación (consulta este enlace).
Y si tienes menos de 35 años prueba a consultar este otro: Hipoteca Joven.
si analizas el comportamiento en años pasados comprobarás como el IRPH absorve los cambios de forma más suave (progresiva), mientas el Euribor presenta más picos.
En líneas generales, con hipotecas de larga duración, podemos optar indistintamente por Euribor o IRPH, pero siempre teniendo en cuenta esa diferencia de valores que apuntas. Para comparar las ofertas, puedes considerar que un Euribor + 0,7%, es similar a un IRPH + 0%
Un saludo
Queria consultar que tal les parecen estas ofertas hipotecarias:
1. Tipo de interes primer año 4,4%. Sistema de couta creciente con subida de 2% cada año y euribor + 0,6%.
2. Euribor + 0,95% o IRPH + 0%. En cada revisión se aplicaría el menor de los anteriores tipos (incluido diferencial).
3. Dos prmieros años: 4,6%. Después IRPH + 0 con techo de 7'05% hasta 15 años.
Creo que el de cuota creciente tiene mejor pinta, aunque creo que se pagan más intereses.
Para todas las ofertas hipotecarias descritas, el importe del préstamo abarca el 100% de tasación y tienen una duración de 30 años.
Muchas gracias, un saludo.
creo que falta uno de los puntos más importantes en dicha ofertas, el diferencial sobre Euribor.
Es decir, el resto de condiciones parecen bastante interesantes, pero imagino que te ofrecen un Euribor + 1,50%, en ese caso no resultaría nada atractivo.
Muchas entidades lanzan estas campañas de marketing para atraer clientes, y evitan comentar el diferencial ya que no suele ser nada atractivo.
Un saludo
Me gustaría saber la opinión sobre:
a) Euribor + 0,8% a 40 años. Euribor revisable anualmente.
b) IRPH + 0,05% a 35 años Con cuota determinada (fija) los 5 primeros años. IRPH revisable semestralmente.
Mil gracias
uno me ofrece euribor +0.40, y otro un fijo del 4.5 los 5 primeros años y despues IRPH +0.25.
debes tener en cuenta la gran diferencia que existe entre Euribor e IRPH. Este último suele estar unas 0,7 décimas por encima del Euribor.
Sin embargo el periodo fijo al 4,5 los 5 primeros años también parece muy interesante.
Si consideras que antes de los 10 primeros años podrás cancelar parte de la hipoteca, la segunda opción resultaría muy interesante. Si por el contrario crees que terminarás empleando los 20 años de plazo, tal vez podrías optar por la primera.
En cualquier caso, esto es una sugerencia. Nadie puede indicarte con total seguridad como evolucionará el Euribor.
Ánimo
En caso de optar por IRPH deberías solicitar algo cercano a IRPH-0,2%
Un saludo
son condiciones muy similares. En lugar de centrarte en Euribor o IRPH analiza otros parámetros como las comisiones de cancelación.
Un saludo
Yo estoy negociando una hipoteca puente, y las condiciones son:
euribor + 0.50
o
irph - 0.10 (con techos:
durante 5 años : 6%
8 años : 6.45%
La duranción es de 35 años.
Que elegirias euribor o irph?
Muchas gracias!!!!
ambas propuestas parecen muy similares, tal vez ligeramente más atractivo el Euribor + 0,50%.
Céntrate en mejorar otras condiciones (p.e. comisiones).
Un saludo
Una con un interes aproximado del 4% el primer año y 89% de irph resto años.
La otra oferta seria euribor + 0,30
A ver si me quitais dudas
Gracias
En el euribor el pago es mensual y hay 1% comision por cierre.
¿Qué es eso del 89% de IRPH?
Un saludo
Por una hipoteca para 20 años de 100.000 euros, me ofrecen 80% IRPH para primer año, y 90% IRPH para el resto, con un mínimo de EURIBOR + 0.25 y máximo EURIBOR + 1
Por otro lado hemos conseguido EURIBOR+ 0,33.
En vuestra opinión, qué es mejor? Muchas gracias!!!
sigo sin tener clara esa nomenclatura de 80% IRPH o 90% IRPH. ¿Qué quiere decir exactamente? ¿Lo lógico no sería hablar de IRPH+0,10 o lo correspondiente?
Es curioso por que no eres la primera persona que lo comenta.
Un saludo
Es un convenio que tiene el Gobierno autonómico con determinadas cajas para ayudar al pago de viviendas de protección oficial.
Consiste en que el primer año se paga un 80% del IRPH del conjunto de entidades de crédito de los seis últimos meses, ponderando el doble los dos últimos, con el tope (mínimo) de EURIBOR + 0,25.
Lo que vendría a ser un IRPH - 0,20 para le primer año e IRPH - 0,10 para los sucesivos entre la banda mínima de EURIBOR + 0.25 y la máxima de EURIBOR + 1.00
básicamente intenta comparar ambos indices para ver si el diferencial es interesante. La diferencia entre Euribor e IRPH (CdE a 1año) es de unos 0,75 puntos. El problema para el cálculo son las ponderaciones que me comentas.
Un saludo
Solicito un credito hipotecario de 200.000e a 35 años,
Se me ofrecen 2 tipos de hipoteca en entidades diferentes:
a)Euribor+0,30% sin comisiones
b)cuota fija 5,40%el primer año/ 5,60% el segundo año/ IRPHC-0.10% el resto hasta los 35 con posibilidad de aplicar un techo.
Se prevee que suba tanto el euribor durante el 2008/09 como para que me compense un interés tan alto en la opción b?
gracias
Un saludo
el margen entre Euribor e IRPH Cajas se sitúa entre 0,80 y 0,90%. De forma que la nueva situación (IRPH C. + 0,25%) sería más favorable para ti.
Sin embargo el margen es muy estrecho. De forma que tendréis que comprobar si las comisiones hacen apetecible el cambio.
Un saludo
la propuesta que comentas suena interesante, si bien tienes razón en que sigue siendo mejor el Euribor + 0,45%.
Ambos índices guardan una estrecha relación, de forma que no deberías preocuparte por la evolución en un futuro, ya que será similar.
Ánimo con ese Euribor + 0,45
Euribor + 0.45 con nomina domiciliada o
Euribor + 0.25 vinculado a domiciliacion de nomina, tarjeta visa(consumo anual 2.000 euros), seguro multihogar por el tiempo del prestamo y epsv (360 euros anuales). gracias.
los gastos por cambiar de banco son considerables. Es bastante caro tanto la subrogación como la cancelación del anterior préstamo y la creación de uno nuevo. Todo depende la oferta que te realice el banco. Pídeles a ellos mismos los gastos exactos de la operación.
Un saludo
Gracias
Gracias
A)euribor + 0.35 con tipo inicial fijo 1 año6.25%
B) 3 años fijos 6.50% resto irph+ 0.2 con un tope del 8%
C) 1 año 6.3% +4 años 6.75% el resto irph +0.05
muchas gracias por vuestro tiempo