10 términos sobre hipotecas que ojalá alguien me hubiera explicado antes de ir al banco

Llevo bastantes años siguiendo el mercado inmobiliario y peleándome con las condiciones de los bancos, y si algo he aprendido es que la mitad del miedo a pedir una hipoteca desaparece cuando entiendes el idioma que hablan los directores de sucursal. La primera vez que me senté a negociar la mía sentí que me hablaban en arameo, así que he querido recopilar aquí los conceptos básicos que de verdad necesitas dominar para que no te vendan la moto.

Empecemos por el TIN y la TAE, que es donde casi todo el mundo se lía. El TIN es simplemente el interés nominal que te cobra el banco por prestarte el dinero, pero no te da la foto completa. Lo que de verdad te tiene que importar es la TAE, porque ahí meten las comisiones, los gastos de gestión y todos los seguros obligatorios que intentan vincularte. Si comparas dos ofertas, fíjate siempre en la TAE, que es el coste real del préstamo.

Si estás pensando en una opción variable, el Euríbor va a ser tu compañero de viaje. No es más que el tipo de interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Tu cuota dependerá de este indicador más un porcentaje fijo que se queda la entidad, que es lo que llaman diferencial. Cuanto más bajo sea ese diferencial, mejor parado saldrás cuando el mercado suba.

En el caso de las hipotecas fijas, las cosas cambian. Aquí no juegas al Euríbor, sino que pactas una cuota idéntica durante veinte o treinta años. Pagan más tranquilidad al principio a cambio de no llevarte sorpresas si los tipos se disparan en el futuro, algo que a más de un conocido le habría evitado un buen quebradero de cabeza hace unos años.

Otro concepto que debes tener clarísimo es el LTV o porcentaje de financiación. Los bancos casi nunca te van a dar el cien por cien del valor de la vivienda, sino un máximo del ochenta por ciento sobre la tasación o el precio de compra. El veinte por ciento restante, más un diez por ciento extra para impuestos y gastos de formalización, lo tienes que poner tú de tu bolsillo.

Cuando por fin te aprueban la operación, el banco te entregará un documento clave llamado FEIN. Es la oferta vinculante oficial donde aparecen todas las condiciones definitivas detalladas al milímetro. Tienes diez días para revisarla con calma en casa y llevársela al notario antes de la firma, así que no dejes que nadie te meta prisa para aceptar nada a ciegas.

Por último, no hay que confundir la amortización parcial con la cancelación total. Amortizar significa adelantar dinero para quitarte deuda antes de tiempo, y puedes elegir entre reducir lo que pagas cada mes o recortar los años que te quedan de condena. En mi experiencia, recortar plazo suele ser la decisión financieramente más inteligente para ahorrarte miles de euros en intereses a largo plazo.