Gastos de hipoteca: Constitución

Entender cómo se reparten los gastos de una hipoteca entre el banco y el comprador es esencial para evitar sorpresas y optimizar el presupuesto. A continuación, resumimos los aspectos clave de la normativa vigente:

• Reparto de gastos por ley: Tras la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, el banco asume notaría, registro, gestoría e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD); el cliente paga únicamente la tasación de la vivienda.

• Gastos de la compraventa: No deben confundirse con la hipoteca. La persona compradora asume los impuestos de la compraventa (ITP o IVA y AJD del inmueble) y los honorarios notariales y registrales asociados a la propiedad.

• Gastos durante la vida del préstamo: Las entidades pueden aplicar comisiones de apertura o por modificación de condiciones (novación o subrogación), además de los intereses ordinarios y de demora por retrasos.

• Cancelación final: Tras liquidar la deuda económica, es necesario inscribir la cancelación registral para dejar el inmueble libre de cargas, proceso que genera costes notariales, registrales y opcionalmente de gestoría.

Contratar un préstamo hipotecario conlleva costes iniciales, operativos y de cancelación final. Conocer la distribución legal y optimizar cada fase permite reducir significativamente el desembolso necesario al financiar una vivienda.

Gastos en la constitución de la hipoteca

La normativa hipotecaria actual establece una distribución clara entre la entidad financiera y el prestatario. La gran mayoría de los costes de formalización recaen en la banca:

Concepto	A cargo de	Detalle del gasto
Notaría	Banco	Otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario.
Registro de la Propiedad	Banco	Inscripción de la carga hipotecaria a favor de la entidad.
Gestoría	Banco	Tramitación administrativa de la documentación.
Impuesto de AJD	Banco	Tributo autonómico calculado sobre la responsabilidad hipotecaria.
Tasación	Cliente	Valoración oficial del inmueble obligatoria para determinar el riesgo.
Nota simple	Cliente	Verificación registral previa del estado de cargas del inmueble.

Consejo de eficiencia: La tasación es propiedad del cliente por ley. Solicitar el encargo de la valoración directamente a una sociedad homologada por el Banco de España permite negociar sus tarifas y utilizar dicho informe en diferentes bancos sin repetir el trámite ni el coste.

Costes habituales durante la vigencia del préstamo

Durante los años de amortización pueden surgir comisiones u operaciones asociadas que alteran la cuota o generan cobros adicionales:

• Comisión de apertura: Cobro único sobre el importe financiado al formalizar la operación. Se aconseja negociar la exención completa con la entidad.

• Intereses de demora y comisión por reclamación de impagados: Recargos que aplica la entidad tras el retraso en el pago de las cuotas. Están regulados legalmente con topes máximos sobre el tipo de interés ordinario.

• Novación o subrogación: Modificación de las condiciones del préstamo o traslado a otra entidad. Conllevan costes de gestoría, notaría y posibles comisiones por amortización anticipada fijadas legalmente.

Gastos en la cancelación registral de la hipoteca

Pagar el último recibo al banco extingue la deuda económica, pero la carga hipotecaria sigue figurando en el Registro de la Propiedad. Borrar formalmente esa anotación requiere hacer la cancelación registral.

Este procedimiento implica la emisión de la escritura de cancelación ante notario, la tramitación del borrado administrativo y la inscripción final en el Registro de la Propiedad. Aunque el banco no puede cobrar comisiones por expedir el certificado de deuda cero, los honorarios notariales y registrales corren por cuenta del propietario.

Consejo de eficiencia: Contratar una gestoría independiente o realizar el trámite registral personalmente reduce los costes totales de cancelación hasta un 50% respecto al presupuesto que proponen habitualmente las entidades financieras.