¿Cuáles son los gastos asociados a una hipoteca?

Muchas personas que quieren comprar una vivienda se plantean la opción de pedir un préstamo hipotecario al banco, pero no siempre tienen en cuenta todos los costes que esto implica. Por eso, en este artículo voy a explicar cuáles son los principales gastos que hay que tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca y cómo pueden afectar a nuestra economía.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que la hipoteca no es el único gasto que tendremos que afrontar al comprar una vivienda. También tendremos que pagar impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Estos gastos varían según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y el valor de la misma, pero podemos estimar que suponen entre el 10% y el 15% del precio de la casa. Los gastos asociados a la solicitud de una hipoteca se pueden clasificar en tres grupos: los gastos de constitución, los gastos de gestión y los gastos de mantenimiento. Veamos cada uno de ellos con más detalle.

Los gastos de constitución son aquellos que se pagan una sola vez al formalizar la hipoteca. Estos incluyen el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), que es un tributo que grava la escritura pública de la hipoteca y que varía según la comunidad autónoma; los gastos de notaría, que son los honorarios que cobra el notario por dar fe pública del contrato hipotecario; los gastos de registro, que son los que se pagan por inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad; y los gastos de tasación, que son los que se pagan por contratar a un tasador que determine el valor real de la vivienda.

Los gastos de gestión son aquellos que se pagan por los servicios que nos ofrece una entidad intermediaria entre el banco y nosotros, como puede ser una gestoría o una agencia inmobiliaria. Estos servicios pueden incluir la tramitación de la documentación necesaria para la solicitud de la hipoteca, el asesoramiento legal y financiero, la negociación con el banco, etc. Los gastos de gestión dependen del tipo y calidad de servicio que contratemos y pueden ser negociables.

Los gastos de mantenimiento son aquellos que se pagan periódicamente durante toda la vida del préstamo hipotecario. Estos incluyen el pago de intereses, que es el precio que nos cobra el banco por prestarnos el dinero; el pago del capital, que es la parte del préstamo que vamos devolviendo cada mes; el pago de comisiones, que son las cantidades que nos cobra el banco por determinados servicios o operaciones relacionadas con la hipoteca, como pueden ser la apertura, la amortización anticipada, la subrogación, el cambio de condiciones, etc.; y el pago del seguro, que es un requisito obligatorio para contratar una hipoteca y que cubre posibles riesgos como el impago, el incendio o el fallecimiento.

Como pueden ver, solicitar una hipoteca implica asumir una serie de gastos que pueden suponer un gran desembolso inicial y un compromiso financiero a largo plazo. Por eso, antes de decidirse por esta opción, es conveniente comparar diferentes ofertas, analizar nuestra capacidad de endeudamiento y tener en cuenta todos los factores que pueden influir en el coste total de la hipoteca.

Además, la mayoría de los bancos nos exigirán contratar algunos productos vinculados a la hipoteca, como un seguro de vida, un seguro de hogar o un plan de pensiones. Estos productos tienen un coste anual que dependerá de las condiciones que nos ofrezcan y de nuestro perfil como clientes.

Para ilustrar todo esto con un ejemplo práctico, supongamos que queremos comprar una vivienda de segunda mano en Madrid por 150000 euros y solicitamos una hipoteca de 100000 euros a 25 años con un interés fijo del 2%. Estos serían los gastos aproximados que tendríamos que asumir:

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 6% del precio de la vivienda, es decir, 9000 euros.

- Notaría: entre 600 y 900 euros, dependiendo del número de folios del contrato.

- Registro: entre 400 y 600 euros, dependiendo del valor de la vivienda.

- Gestoría: entre 300 y 500 euros, dependiendo del trabajo realizado.

- Tasación: entre 200 y 400 euros, dependiendo de la empresa tasadora.

- Seguro de vida: entre 200 y 400 euros al año, dependiendo de nuestra edad y estado de salud.

- Seguro de hogar: entre 150 y 300 euros al año, dependiendo de las coberturas contratadas.

- Plan de pensiones: entre 600 y 1200 euros al año, dependiendo del importe aportado.

- Intereses: unos 50000 euros en total, sumando todas las cuotas mensuales.

- Comisión de apertura: entre el 0% y el 2% del importe prestado, es decir, entre 0 y 2000 euros.

- Comisión por cancelación anticipada: entre el 0% y el 2% del capital pendiente en cada momento, es decir, entre 0 y 2000 euros si cancelamos la hipoteca antes del final del plazo.

- Comisión por subrogación: entre el 0% y el 1% del capital pendiente en cada momento, es decir, entre 0 y 1000 euros si cambiamos la hipoteca a otro banco.

Como podéis ver, solicitar una hipoteca de 100000 euros implica asumir unos gastos adicionales que pueden superar los 25000 euros. Por eso es importante comparar las diferentes ofertas del mercado y negociar las mejores condiciones posibles con el banco. También es conveniente ahorrar lo máximo posible para reducir el importe prestado y los intereses a pagar.